Les 120 jours sont la règle la plus citée et la plus mal comprise de la location courte durée. Beaucoup de propriétaires s’en inquiètent alors qu’elle ne les concerne pas. D’autres la dépassent sans le savoir.
Tout dépend d’un seul critère : le statut de votre logement.
La règle, en une phrase
Vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 nuits par année civile à une clientèle de passage. Au-delà, le logement n’est plus considéré comme votre résidence principale.
Une résidence principale est un logement que vous occupez au moins huit mois par an. 120 nuits de location, c’est précisément ce qui reste une fois ces huit mois retirés.
Qui est concerné, qui ne l’est pas
- Vous louez votre propre logement pendant vos absences : vous êtes concerné. C’est le cas typique du Bordelais qui loue son appartement l’été.
- Vous louez une résidence secondaire : vous n’êtes pas concerné. La maison de famille à Carcans peut être louée toute l’année.
- Vous louez un bien locatif que vous n’habitez jamais : vous n’êtes pas concerné par les 120 jours, mais le changement d’usage peut s’appliquer.
Beaucoup de propriétaires du Médoc s’inquiètent des 120 jours alors qu’ils louent une résidence secondaire. La règle ne leur est tout simplement pas applicable.
Comment les communes le vérifient désormais
Longtemps déclaratif, le contrôle est devenu automatique. Les plateformes transmettent aux communes qui en font la demande le nombre de nuitées louées par annonce et par année, rattaché au numéro d’enregistrement.
Un dépassement n’est donc plus une question de hasard ou de dénonciation : il apparaît dans un tableau. Les plateformes bloquent d’ailleurs souvent les réservations au-delà du seuil, dans les communes concernées.
Dépasser les 120 jours, légalement
Trois voies existent, et aucune ne consiste à contourner la règle.
Requalifier le logement
Si vous n’y vivez plus à titre principal, ce n’est plus votre résidence principale. La limite tombe, mais le changement d’usage devient alors la question centrale en zone tendue.
Passer en moyenne durée
La limite vise la clientèle de passage. Un bail mobilité de un à dix mois relève d’un autre régime et n’entre pas dans le décompte. C’est la solution la plus utilisée par les propriétaires bordelais qui veulent allonger leur période de location.
Mixer les usages
120 nuits en courte durée, puis un bail mobilité sur la basse saison. Cette combinaison demande de l’organisation, mais elle reste parfaitement légale.
Les sanctions
Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros, prononcée par le tribunal judiciaire à la demande de la commune. S’y ajoute, le cas échéant, la requalification du bien et l’obligation de régulariser le changement d’usage.
Questions fréquentes
Les 120 nuits se comptent-elles par logement ou par propriétaire ?
Par logement, sur l’année civile. Deux biens distincts ont chacun leur propre compteur.
Et si je loue seulement une chambre de mon logement ?
La location d’une partie de sa résidence principale, en restant sur place, n’entre pas dans le décompte des 120 jours. C’est le cas de la chambre chez l’habitant.
Le compteur repart-il à zéro chaque année ?
Oui, au 1er janvier. Il se calcule par année civile, pas sur douze mois glissants.
Le cadre légal est détaillé sur la fiche location meublée de tourisme de service-public.fr.
Ce que ça donne concrètement entre Bordeaux et le Médoc
Deux propriétaires, deux situations opposées, et la même question de départ.
Un appartement bordelais, occupé à l’année. Son propriétaire le loue pendant ses déplacements et ses vacances. Il est pleinement concerné : au-delà de 120 nuits cumulées sur l’année civile, il sort du cadre de la résidence principale et s’expose à une régularisation au titre du changement d’usage, qui est bien plus lourde.
Une maison à Carcans, occupée trois semaines par an. Ce n’est pas une résidence principale. Aucune limite de nuitées ne s’applique, et la commune n’étant pas en zone tendue, le changement d’usage ne se pose pas non plus. Le propriétaire peut louer toute la saison, et au-delà s’il le souhaite.
La même règle, lue trop vite, conduit le premier à sous-louer son bien par prudence, et le second à s’interdire des semaines de location sans aucune raison.
Cet article décrit le cadre en vigueur à sa date de publication. Les règles fiscales évoluent chaque année et les obligations varient d’une commune à l’autre. Il donne un repère, pas un conseil personnalisé : pour un arbitrage engageant, rapprochez-vous de votre comptable ou du service urbanisme de votre mairie.
Savoir ce que la loi demande est une chose, tenir le suivi sur une saison entière en est une autre. Posez-nous votre situation : nous vous dirons ce qui s’applique à votre bien.
