Trois lettres qui font fuir la moitié des propriétaires. Pourtant, si vous louez un logement meublé et que ce n’est pas votre métier principal, vous êtes déjà en LMNP. Sans l’avoir choisi, sans avoir rien signé.
Voici ce que ce statut veut dire concrètement, sans vocabulaire de cabinet comptable.
LMNP, c’est quoi exactement
Loueur en Meublé Non Professionnel. Trois conditions, et vous y êtes :
- Vous louez un logement meublé, c’est-à-dire équipé pour y vivre immédiatement.
- Vos recettes locatives annuelles restent sous 23 000 euros, ou représentent moins de la moitié des revenus de votre foyer.
- Vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel.
Au-delà de ces seuils, vous basculez en LMP, Loueur en Meublé Professionnel, avec des règles différentes. Pour un propriétaire qui loue une maison dans le Médoc ou un appartement à Bordeaux, le LMNP est le cas de très loin le plus courant.
La différence qui compte vraiment : meublé contre nu
Un logement loué nu relève des revenus fonciers. Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Ce n’est pas une subtilité administrative : c’est ce qui change le montant de votre impôt.
En location nue, vous déduisez vos charges réelles, et c’est tout. En meublé, vous pouvez en plus amortir le bien, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de sa valeur, comme une entreprise amortit une machine. Sur un bien de 200 000 euros, cela représente plusieurs milliers d’euros déductibles par an.
C’est la raison pour laquelle beaucoup de propriétaires qui passent du nu au meublé voient leur imposition baisser alors même que leurs revenus locatifs augmentent.
Les deux régimes possibles, et comment choisir
Le micro-BIC : simple, mais pas toujours avantageux
Vous déclarez vos recettes brutes, l’administration applique un abattement forfaitaire, et vous êtes imposé sur le reste. Aucune comptabilité à tenir.
L’abattement dépend du type de meublé et de son classement. Les meublés de tourisme non classés ont vu le leur fortement réduit ces dernières années, alors que les meublés classés conservent un traitement plus favorable. C’est devenu l’un des arguments principaux pour faire classer son logement.
Le régime réel : plus de travail, souvent moins d’impôt
Vous déduisez vos charges réelles, et surtout vous amortissez. Intérêts d’emprunt, travaux, assurance, commission de conciergerie, taxe foncière, frais de comptable : tout passe.
La contrepartie, c’est une comptabilité à tenir et un expert-comptable à payer. Comptez plusieurs centaines d’euros par an, souvent largement compensés par l’économie d’impôt.
La règle empirique : si vos charges et amortissements dépassent l’abattement du micro-BIC, le réel est plus intéressant. Avec un emprunt en cours, c’est presque toujours le cas.
Ce que le LMNP ne fait pas
Deux idées fausses circulent, et elles coûtent cher.
Le LMNP ne vous dispense pas de déclarer en mairie. Le statut fiscal et les obligations d’urbanisme sont deux sujets totalement séparés. Vous pouvez être parfaitement en règle fiscalement et en infraction vis-à-vis de votre commune.
L’amortissement ne crée pas de déficit reportable sans limite. Il ne peut pas générer de déficit fiscal : la part non utilisée est reportée sur les années suivantes, mais elle ne vient pas effacer vos autres revenus.
Les démarches, dans l’ordre
- Déclarez le début de votre activité de loueur en meublé dans les quinze jours, auprès du guichet des formalités des entreprises. Vous recevez un numéro SIRET.
- Choisissez votre régime, micro-BIC ou réel, au moment de votre déclaration de revenus.
- Tenez vos justificatifs : factures de travaux, relevés d’intérêts, commissions de plateformes et de conciergerie.
- Prévoyez la CFE, la cotisation foncière des entreprises, due dès la deuxième année.
Questions fréquentes
Faut-il créer une société ?
Non. Le LMNP s’exerce en nom propre. La création d’une SCI ou d’une SARL de famille répond à d’autres objectifs, notamment de transmission, et change complètement la fiscalité.
Je loue seulement l’été, suis-je quand même en LMNP ?
Oui. La saisonnalité ne change rien au statut, seulement au montant des recettes.
La commission de ma conciergerie est-elle déductible ?
Au régime réel, oui, intégralement. Au micro-BIC, non : l’abattement forfaitaire est censé couvrir l’ensemble de vos charges.
Ce guide donne le cadre général. Pour une situation précise, et particulièrement pour arbitrer entre micro-BIC et réel, l’avis d’un expert-comptable reste indispensable. Les règles applicables sont détaillées sur le site des impôts.
Cet article décrit le cadre en vigueur à sa date de publication. Les règles fiscales évoluent chaque année et les obligations varient d’une commune à l’autre. Il donne un repère, pas un conseil personnalisé : pour un arbitrage engageant, rapprochez-vous de votre comptable ou du service urbanisme de votre mairie.
Les charges déductibles supposent des justificatifs tenus toute l’année. Demandez une estimation : nous détaillons ce qui entre dans la commission et ce qui reste à votre charge.
