La question n’a de sens qu’au régime réel : au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est censé tout couvrir et vous ne déduisez rien. Mais si vous êtes au réel, la liste est plus longue que ce que la plupart des propriétaires imaginent.
Le principe de déductibilité
Une charge est déductible si elle est engagée dans l’intérêt de l’activité, si elle est effectivement payée sur l’exercice, et si vous pouvez la justifier. Ces trois conditions sont cumulatives, et c’est la troisième qui pose problème le jour d’un contrôle.
Conservez tout. Factures, relevés, contrats, bons de livraison. Une charge réelle mais non justifiée est une charge non déductible.
Les charges courantes
- Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier bancaire.
- L’assurance du bien, propriétaire non occupant et garanties spécifiques.
- La taxe foncière.
- Les charges de copropriété, y compris les provisions.
- Les abonnements : eau, électricité, internet, si vous les payez.
- La CFE, cotisation foncière des entreprises.
Les charges liées à l’exploitation
- Les commissions de plateformes prélevées par Airbnb, Booking ou Abritel.
- La commission de votre conciergerie, intégralement.
- Les frais de ménage et l’entretien du linge.
- Les consommables : produits d’accueil, café, papier.
- Les petites réparations et la maintenance courante.
- Les honoraires comptables.
- Les frais de déplacement pour vous rendre au logement, sur justificatif.
Ce dernier point intéresse directement les propriétaires non résidents : si vous habitez Paris et que votre bien est à Lacanau, les déplacements liés à la gestion sont déductibles, selon des règles de barème précises.
La frontière entre charge et amortissement
C’est le point technique qui mérite l’avis d’un comptable.
Une dépense d’entretien maintient le bien en état : elle se déduit immédiatement. Une dépense d’amélioration augmente la valeur ou la durée de vie : elle s’amortit sur plusieurs années.
- Repeindre un mur : charge déductible immédiatement.
- Refaire entièrement une salle de bains : amortissement.
- Remplacer un lave-vaisselle cassé : charge, ou amortissement selon le montant.
- Équiper le logement en mobilier neuf : amortissement du mobilier.
Ce qui n’est pas déductible
- La part correspondant à votre usage personnel du bien. Si vous occupez la maison un mois par an, les charges doivent être proratisées.
- Le capital remboursé de votre emprunt. Seuls les intérêts sont déductibles.
- La taxe de séjour, qui n’est ni une recette ni une charge.
- Les dépenses sans justificatif.
Le prorata d’usage personnel est le point le plus souvent négligé par les propriétaires de résidences secondaires. Il est pourtant simple à calculer et à documenter si vous tenez un calendrier d’occupation.
Questions fréquentes
Puis-je déduire les travaux faits avant la première location ?
Les dépenses engagées avant le démarrage de l’activité suivent des règles particulières. Elles peuvent souvent être prises en compte, mais le traitement dépend de leur nature et de leur date. À faire valider par un comptable.
Et mon temps passé à gérer le bien ?
Il n’est pas déductible. Vous ne pouvez pas vous facturer à vous-même une prestation de gestion. En revanche, la prestation d’une conciergerie extérieure l’est.
Dois-je garder les justificatifs longtemps ?
Oui, plusieurs années. Le délai de reprise de l’administration dépasse l’exercice en cours, et les amortissements s’étalent sur des décennies.
Le détail des charges déductibles en location meublée figure sur service-public.gouv.fr.
Le cas particulier de la résidence secondaire
C’est la situation la plus fréquente sur le littoral médocain, et celle où le calcul des charges déductibles demande le plus de rigueur.
Si vous occupez la maison un mois par an et que vous la louez le reste du temps, vous ne pouvez pas déduire cent pour cent des charges. Il faut appliquer un prorata correspondant à la part d’usage locatif.
- Tenez un calendrier d’occupation : jours loués, jours occupés par vous, jours vacants.
- Calculez le ratio d’usage locatif sur l’année.
- Appliquez ce ratio aux charges mixtes : taxe foncière, assurance, abonnements, copropriété.
- Déduisez en revanche à cent pour cent les charges strictement locatives : commissions de plateformes, ménage entre deux séjours, commission de conciergerie.
Les jours vacants, où le bien est proposé à la location sans être loué, comptent généralement comme usage locatif dès lors que le logement reste disponible. C’est un point à valider avec votre comptable, car il change sensiblement le ratio.
Constituer son dossier au fil de l’eau
La difficulté n’est presque jamais de savoir ce qui est déductible : c’est de retrouver les justificatifs douze mois plus tard. Quelques habitudes simples suffisent.
- Un compte bancaire dédié à l’activité, même sans obligation légale.
- Un dossier numérique par année, alimenté au moment de chaque dépense.
- L’export annuel des relevés de chaque plateforme, conservé avec les factures.
- Le calendrier d’occupation tenu en continu, pas reconstitué.
Cet article décrit le cadre en vigueur à sa date de publication. Les règles fiscales évoluent chaque année et les obligations varient d’une commune à l’autre. Il donne un repère, pas un conseil personnalisé : pour un arbitrage engageant, rapprochez-vous de votre comptable ou du service urbanisme de votre mairie.
Le bon régime fiscal dépend de vos charges réelles, donc de la façon dont votre bien est exploité. Parlons de votre cas avant votre prochaine déclaration.
