La question revient chez tous les propriétaires du Médoc après une première saison : faut-il rester sur Airbnb, ou ouvrir aussi Booking ? Les deux plateformes ne font pas le même métier et n’apportent pas la même clientèle.
Deux publics différents
Airbnb domine la location de logements entiers entre particuliers, avec une clientèle habituée au format maison de vacances, souvent familiale, et qui réserve pour plusieurs nuits.
Booking vient de l’hôtellerie. Sa clientèle réserve plus tardivement, sur des durées plus courtes, et compte une part plus importante de voyageurs étrangers et professionnels.
Sur le littoral médocain, cette différence se traduit nettement : Airbnb porte les semaines d’été en famille, Booking capte davantage les séjours courts d’ailes de saison et la clientèle européenne.
Ce que change la multidiffusion
- Une base de voyageurs élargie, mécaniquement.
- Un meilleur remplissage hors saison, là où la demande est rare et où chaque canal compte.
- Moins de dépendance à l’algorithme d’une seule plateforme.
- Des profils complémentaires, qui ne se recouvrent que partiellement.
Ce que ça coûte en gestion
C’est le revers, et il est réel.
- Le risque de double réservation. Sans synchronisation des calendriers, c’est inévitable, et c’est très pénalisant sur les deux plateformes.
- Deux interfaces à suivre, deux messageries, deux systèmes d’avis.
- Des règles différentes sur les annulations, les cautions et les paiements.
- Des commissions différentes, à intégrer dans votre grille tarifaire.
La synchronisation, condition non négociable
Dès que vous êtes sur deux canaux, les calendriers doivent être synchronisés. Deux approches existent :
- La synchronisation par calendrier partagé, gratuite, mais avec un délai de rafraîchissement qui laisse une fenêtre de risque.
- Un channel manager, qui synchronise en temps réel et centralise la gestion. C’est la solution professionnelle, et celle qu’utilisent les conciergeries.
Une double réservation en août coûte bien plus cher que n’importe quel abonnement de synchronisation : annulation, pénalité, avis négatif et perte de classement.
Et les autres plateformes ?
Abritel, marque française de Vrbo, est bien implantée sur le littoral atlantique avec une clientèle familiale. Elle mérite d’être testée sur une saison si votre bien a une capacité de six personnes ou plus.
Les plateformes régionales et les offices de tourisme locaux apportent des volumes modestes mais une clientèle qualifiée et fidèle.
Notre recommandation
- Commencez sur une plateforme, le temps de roder votre exploitation et d’obtenir vos premiers avis.
- Ouvrez un second canal avant la saison suivante, avec une synchronisation en place.
- Mesurez sur une année complète, pas sur un mois.
- Gardez le canal qui remplit vos périodes creuses, c’est là qu’il apporte le plus.
Questions fréquentes
Les commissions sont-elles très différentes ?
Les modèles diffèrent, notamment sur la répartition entre hôte et voyageur. Comparez le net perçu, pas le taux affiché.
Faut-il afficher le même prix partout ?
Le prix net visé doit être le même. Le prix affiché peut différer selon les commissions et le mode de facturation.
Peut-on être déréférencé pour double réservation ?
Les annulations à l’initiative de l’hôte sont lourdement pénalisées sur toutes les plateformes. C’est la raison pour laquelle la synchronisation n’est pas optionnelle.
Combien de canaux au maximum
Au-delà de trois plateformes, la charge de gestion croît plus vite que le volume de réservations. Les canaux supplémentaires se recouvrent largement, et chacun ajoute une interface, des règles et un risque de désynchronisation.
Pour un propriétaire particulier, deux canaux bien tenus valent mieux que quatre mal suivis. Une conciergerie, qui dispose d’un channel manager, peut en gérer davantage sans surcoût de temps.
Mesurer la contribution de chaque canal
- Notez, pour chaque réservation, le canal d’origine.
- Comparez le nombre de nuits apportées par canal, pas le nombre de réservations.
- Regardez surtout la répartition hors haute saison : c’est là que l’apport d’un second canal se voit.
- Comparez le net perçu après commission, pas le montant affiché.
Un canal qui n’apporte rien en juillet mais remplit trois semaines de juin mérite d’être conservé. L’inverse est rarement vrai.
Cette charge est tenable sur quelques semaines, beaucoup moins sur une saison complète. C’est précisément ce que nous prenons en charge.
